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Hypothèque assurée ou hypothèque conventionnelle : ce que vous devez savoir avant d’acheter

Lorsque vient le temps de contracter une hypothèque, un élément clé à comprendre est la mise de fonds minimale et son impact sur votre prêt. Au Canada, si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devrez obligatoirement souscrire une assurance prêt hypothécaire, ce qui a des conséquences sur le coût total de votre achat. En revanche, une mise de fonds de 20 % ou plus vous permet d’avoir une hypothèque conventionnelle, sans assurance obligatoire — un avantage majeur à long terme.

Qu’est-ce qu’une hypothèque assurée?

Une hypothèque assurée est exigée lorsque la mise de fonds représente moins de 20 % du prix d’achat de la propriété. Dans ce cas, le prêteur doit souscrire une assurance prêt hypothécaire auprès d’un assureur tel que :

Objectif de l’assurance :

Cette assurance protège le prêteur, pas l’acheteur, en cas de défaut de paiement. En échange de ce filet de sécurité, l’acheteur paie une prime qui s’ajoute au montant de l’hypothèque.

Combien coûte cette prime?

La prime varie selon le rapport prêt-valeur (ratio entre le montant du prêt et le prix de la propriété). Elle peut représenter de 2,80 % à 4,00 % du montant emprunté.

Exemple

Pour une maison de 400 000 $ avec une mise de fonds de 5 % (20 000 $), la prime pourrait atteindre 15 200 $, ajoutée à votre hypothèque.

Qu’est-ce qu’une hypothèque conventionnelle?

Une hypothèque conventionnelle s’applique lorsque l’acheteur fournit une mise de fonds de 20 % ou plus. Ce type d’hypothèque :
  • N’exige pas d’assurance prêt hypothécaire
  • Réduit le coût total du financement
  • Peut offrir plus de souplesse dans les conditions de prêt

Avantages :

  • Vous évitez la prime d’assurance, ce qui représente des économies immédiates
  • Vous empruntez un montant inférieur, donc vous payez moins d’intérêts
  • Vous pouvez parfois négocier de meilleures conditions (ex. : amortissement plus long, produits plus variés)

Comparaison rapide

Pourquoi viser une mise de fonds de 20 %?

Même si épargner une mise de fonds de 20 % peut sembler difficile, cela permet :
  • D’économiser des milliers de dollars en prime d’assurance
  • D’abaisser vos mensualités
  • D’augmenter vos chances d’approbation auprès de certains prêteurs
  • D’avoir plus de marge de manœuvre pour vos projets futurs

Astuce

En combinant le RAP (retrait REER) et le CELIAPP, un couple peut accumuler jusqu’à 200 000 $ sans impôt pour une mise de fonds. Cela peut faciliter l’accès à une hypothèque conventionnelle.

En conclusion

Comprendre la différence entre une hypothèque assurée et une hypothèque conventionnelle est fondamental dans la planification de l’achat d’une propriété. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, une assurance sera exigée — ce qui augmente le coût total du prêt. En revanche, atteindre ou dépasser 20 % vous permet de réduire votre coût d’emprunt, de bénéficier de plus de flexibilité et de meilleures conditions. Une bonne planification fait toute la différence.