Devenir propriétaire est un objectif important pour de nombreux Québécois, mais il représente un défi financier majeur, notamment en raison du coût élevé des mises de fonds. Heureusement, le gouvernement fédéral a mis en place deux programmes incitatifs pour faciliter l’accès à la propriété : le Régime d’accession à la propriété (RAP) et le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP). Bien compris et bien utilisés, ces outils peuvent vous aider à économiser des dizaines de milliers de dollars.
Qu’est-ce que le RAP?
Le RAP (Régime d’accession à la propriété) permet à un acheteur admissible de retirer jusqu’à 60 000 $ de son REER (Régime enregistré d’épargne-retraite) sans payer d’impôt, pour financer l’achat d’une première propriété.
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Montant maximal : 60 000 $ (depuis 2024)
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Aucune retenue d’impôt au moment du retrait
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Obligation de remboursement sur 15 ans (environ 1/15 par année)
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Premier acheteur au sens fiscal (ou ne pas avoir été propriétaire au cours des 4 dernières années)
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Peut être combiné avec un RAP conjoint (jusqu’à 120 000 $ pour un couple
Si vous avez 40 000 $ dans votre REER, vous pouvez le retirer pour la mise de fonds, sans pénalité. Vous devrez simplement le rembourser graduellement à partir de la deuxième année suivant le retrait.
Le CELIAPP (Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété) est un nouveau programme lancé en 2023 qui combine les avantages fiscaux du REER et du CELI.
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Cotisations déductibles d’impôt, comme un REER (jusqu’à 8 000 $ par année)
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Croissance à l’abri de l’impôt, comme un CELI
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Retraits non imposables pour l’achat d’une première propriété admissible
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Limite de cotisation à vie : 40 000 $
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Doit être utilisé dans les 15 ans suivant l’ouverture du compte
Ce compte permet donc de placer votre argent à l’abri de l’impôt, de réduire votre revenu imposable, puis de le retirer sans impôt au moment de l’achat. C’est un outil extrêmement avantageux.
C’est le seul régime qui offre un triple avantage fiscal : déduction à l’entrée, croissance libre d’impôt et retrait non imposable.
Plutôt que d’épargner dans un compte régulier, vous profitez de rendements à l’abri de l’impôt, ce qui augmente votre capacité à accumuler une mise de fonds plus rapidement.
Tant le RAP que le CELIAPP vous permettent de réduire votre revenu imposable, ce qui peut vous donner un remboursement d’impôt à réinvestir.
Un couple pourrait théoriquement retirer jusqu’à 60 000 $ chacun via le RAP, et 40 000 $ chacun via le CELIAPP, soit un total combiné de 200 000 $ exempt d’impôt à l’achat!
Une mise de fonds plus élevée vous permet de réduire votre emprunt, vos paiements mensuels et potentiellement d’éviter l’assurance hypothécaire si vous atteignez 20 % du prix d’achat.
Oui! Il est tout à fait possible de combiner les deux programmes, pourvu que vous respectiez les conditions d’admissibilité à chacun. Cela permet d’aller chercher le maximum de capital disponible sans payer d’impôt, et sans affecter vos autres objectifs financiers (retraite, voyage, etc.).
→ Vous disposez donc de 55 000 $ pour la mise de fonds, sans impact fiscal.
Vous devez acheter une propriété admissible (résidence principale au Canada)
Vous ne devez pas avoir été propriétaire au cours des dernières années (sauf exceptions)
Le CELIAPP doit être ouvert avant l’achat
Le RAP doit être remboursé sur 15 ans, sinon les montants non remboursés deviennent imposables
Le RAP et le CELIAPP sont deux programmes puissants, conçus pour vous aider à accéder à la propriété plus rapidement et plus efficacement. En les utilisant intelligemment, vous pouvez non seulement accumuler une mise de fonds plus importante, mais aussi économiser des milliers de dollars en impôt et réduire le coût global de votre prêt hypothécaire. Pour les premiers acheteurs, ces outils sont tout simplement incontournables.