Réponse de pro

“Je vais mettre tout dans l’immobilier, c’est plus sûr.”

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« “L’immobilier, c’est toujours gagnant.” Voici comment répondre à cette certitude. »

L’immobilier : un bon actif… mais pas une stratégie complète

L’immobilier a une solide réputation au Québec. Il est tangible, rassurant, et de nombreuses personnes en ont profité au cours des dernières décennies pour bâtir leur richesse. Il n’est donc pas étonnant d’entendre : « Je vais tout mettre dans l’immobilier, c’est plus sûr. »

Mais cette croyance, bien que fondée sur des expériences vécues, repose sur une illusion de sécurité. Mettre « tout » dans l’immobilier, c’est ignorer les principes de diversification, de liquidité et de risque sectoriel qui sont à la base de toute saine planification financière. En réalité, l’immobilier est un excellent actif… mais un mauvais portefeuille à lui seul.

1. La concentration = risque

L’un des principes les plus fondamentaux en gestion de patrimoine est la diversification. Selon la théorie moderne du portefeuille (Markowitz, 1952), diversifier ses actifs permet de réduire le risque global sans nécessairement sacrifier le rendement.

Mettre « tout dans l’immobilier », c’est :
  • miser sur un seul secteur économique ;
  • dépendre d’un marché local ou régional ;
  • s’exposer à des risques spécifiques (hausse des taux, réglementation, vacance, défaut de locataire, etc.).
Même les grands investisseurs institutionnels ne placent jamais 100 % dans l’immobilier. Ils équilibrent entre actions, obligations, liquidités, immobilier, produits alternatifs, etc.

2. L’immobilier n’est pas sans risque

L’immobilier semble « plus sûr » parce que ses fluctuations sont moins visibles que celles des marchés boursiers. On voit rarement la valeur d’un immeuble varier de 10 % en une journée, contrairement aux actions. Mais cela ne veut pas dire qu’il est sans risque.

Voici quelques risques concrets :

  • Hausse des taux d’intérêt : elle augmente le coût de financement et réduit la valeur des immeubles.
  • Réformes fiscales : ex. : taxation accrue des immeubles locatifs, interdictions de rénovictions, etc.
  • Réglementation locative : contrôle des loyers, droits accrus pour les locataires.
  • Risque de vacance ou de locataires non solvables.
  • Concentration géographique : un marché immobilier local peut stagner ou reculer pendant plusieurs années (ex. : régions mono-industrielles).

3. L’immobilier est peu liquide et demande du temps

Contrairement aux placements en bourse ou dans des fonds, l’immobilier est un actif illiquide.
  • Vendre un immeuble peut prendre plusieurs mois.
  • Cela entraîne des frais importants (courtier, notaire, impôts, rénovations).
  • Il est difficile d’en retirer seulement une partie si vous avez besoin de liquidités rapidement.
De plus, l’immobilier demande du temps et de la gestion : locataires, entretien, rénovations, fiscalité, comptabilité. Ce n’est pas passif, à moins d’engager une gestion déléguée… qui gruge une partie du rendement.

4. Un portefeuille équilibré performe souvent mieux à long terme

Selon une étude de Vanguard (2022), un portefeuille bien diversifié (ex. : 60 % actions / 40 % obligations), rééquilibré annuellement, a généré historiquement un rendement moyen de 6 à 8 % par an, avec une volatilité gérable. L’immobilier résidentiel au Canada a connu une forte croissance, mais principalement dans certaines périodes spécifiques (ex. : 2000–2020), dopée par la baisse des taux d’intérêt.

Aucune classe d’actif ne surperforme toujours. C’est pourquoi les grands investisseurs adoptent une allocation d’actifs équilibrée et évolutive.

5. Utilisez l’immobilier intelligemment, pas exclusivement

L’immobilier a sa place dans un portefeuille. Il offre :
  • des revenus récurrents (loyers),
  • un potentiel de plus-value à long terme,
  • des avantages fiscaux (amortissement, fractionnement, levier).
Mais l’intégrer dans une stratégie diversifiée, qui inclut CELI, REER, placements corporatifs (pour les entrepreneurs), assurance vie, etc., est la meilleure façon d’en maximiser les bénéfices sans trop de concentration.

En conclusion

L’immobilier est un excellent véhicule de création de richesse — mais ce n’est pas une stratégie complète à lui seul. Miser uniquement sur un actif, aussi rassurant soit-il, revient à piloter avec une seule roue.

La vraie sécurité vient d’un plan diversifié, flexible, bien pensé, qui vous permet de résister aux cycles, de saisir les opportunités et de préserver votre autonomie financière… peu importe les conditions économiques.

Sources :

  • Banque du Canada, Rapport sur la stabilité financière, 2023
  • Vanguard, Portfolio Construction Principles, 2022
  • Statistique Canada, Marché immobilier et concentration de patrimoine, 2022