Réponse de pro

“Je mets tout dans l’immobilier pour éviter les impôts.”

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« “En mettant tout dans l’immobilier, je paie pas d’impôt.” Voici une réponse qui remet les choses en perspective. »

L’immobilier : un actif fiscalement avantageux… mais pas exempt d’impôt

L’immobilier est un excellent outil de création de richesse à long terme. De nombreux Québécois y voient une valeur refuge, un moyen de générer des revenus passifs et… une stratégie pour « éviter l’impôt ».

Mais attention : investir dans l’immobilier ne permet pas d’échapper à l’impôt. Il s’agit plutôt d’un actif qui bénéficie de règles fiscales particulières — parfois favorables, parfois contraignantes — qu’il faut bien comprendre pour éviter de fausses croyances… et de mauvaises surprises.

1. Les revenus locatifs sont pleinement imposables

Si vous possédez un immeuble locatif, les loyers encaissés sont considérés comme un revenu de location et sont :
  • ajoutés à votre revenu annuel ;
  • imposés à votre taux marginal, qui peut dépasser 45 % au Québec ;
  • soumis à des règles comptables strictes, y compris les déductions et les amortissements.
Certes, vous pouvez déduire plusieurs dépenses : intérêts hypothécaires, taxes, assurances, entretien, frais de gestion, etc.

Mais le solde net est imposable. Et si vous remboursez votre hypothèque rapidement, vos charges déductibles diminuent… et vos impôts augmentent.

2. La vente d’un immeuble locatif déclenche un impôt sur le gain en capital

Contrairement à la résidence principale, les immeubles locatifs sont entièrement imposables à la vente sur le gain en capital réalisé.

Exemple :
  • Achat : 300 000 $
  • Valeur à la vente : 500 000 $
  • Gain en capital : 200 000 $
  • Imposable à 50 % → 100 000 $ ajouté à votre revenu
Si vous êtes dans une tranche d’imposition à 45 %, cela représente environ 45 000 $ d’impôt.

De plus, si vous avez réclamé de l’amortissement (DPA) sur l’immeuble, vous devrez rembourser une portion sous forme de récupération d’amortissement.

Cela peut considérablement augmenter votre facture fiscale.

3. L’impôt au décès s’applique aussi à l’immobilier

Au décès, vous êtes réputé avoir disposé de tous vos actifs, y compris vos immeubles, à leur juste valeur marchande. Cela signifie :

  • calcul du gain en capital présumé ;
  • ajout au revenu final ;
  • paiement de l’impôt par la succession.

Vos héritiers devront souvent payer l’impôt avant de recevoir les immeubles. Sans liquidités, ils pourraient être contraints de vendre ou d’hypothéquer l’actif.

L’immobilier n’échappe donc pas à l’impôt au décès, à moins de recourir à une planification successorale rigoureuse, parfois avec une assurance vie pour couvrir l’impôt.

4. Il existe des stratégies… mais pas d’exemption totale

Oui, certaines stratégies permettent d’optimiser la fiscalité immobilière, comme :
  • la société par actions pour séparer le risque juridique et fiscal ;
  • le gel successoral pour figer la valeur au moment d’un transfert intergénérationnel ;
  • l’incorporation de la gestion immobilière pour séparer les flux ;
  • le refinancement intelligent pour retirer des liquidités sans vendre (mais avec prudence).
Mais aucune de ces stratégies ne permet de “ne pas payer d’impôt”. Elles permettent de différer, réduire, répartir ou financer l’impôt. Nuance cruciale.

5. Une mauvaise stratégie peut coûter cher

Miser uniquement sur l’immobilier :
  • réduit votre diversification (risque de marché local, vacance locative, baisse de valeur, taux d’intérêt) ;
  • expose à une illiquidité importante : difficile de sortir de l’argent rapidement sans vendre ou refinancer ;
  • rend la planification fiscale plus complexe, surtout en cas de décès, séparation, ou besoin de liquidité.
Un portefeuille équilibré inclut généralement immobilier + placements enregistrés (REER, CELI) + liquidités + assurance.

Et ce, pour réduire le fardeau fiscal global tout en augmentant la flexibilité.

En conclusion

L’immobilier est un pilier important de plusieurs plans financiers.

Mais croire qu’il permet d’éviter l’impôt est une illusion.

Il faut plutôt le voir comme un actif imposable, mais optimisable, si bien géré dans une stratégie globale.

Plutôt que de « tout mettre dans l’immobilier », mieux vaut poser la vraie question :

« Comment bâtir une stratégie fiscale équilibrée, efficace et diversifiée? »

Et ça, ça passe par une bonne planification… pas par un actif unique.

Sources :

  • Agence du revenu du Canada (ARC), Impôt sur les immeubles locatifs
  • Revenu Québec, Revenus de location et déclarations fiscales
  • IQPF, Planification fiscale et immobilière, 2023
  • Éducaloi, Transmission d’un immeuble au décès au Québec, 2024
  • Ordre des CPA du Québec, Les pièges fiscaux en immobilier, 2023