Vendre sa maison à la retraite : une stratégie ou une illusion de sécurité ?
Il n’est pas rare d’entendre des gens affirmer qu’ils n’ont pas besoin de planification financière, car « ils vendront leur maison à la retraite ». Cette idée peut sembler rassurante : une maison vaut souvent plusieurs centaines de milliers de dollars et représente un actif tangible. Mais baser toute sa sécurité financière de retraite sur la vente éventuelle d’un bien immobilier comporte de nombreuses limites, souvent mal comprises.
La planification financière ne consiste pas à nier la valeur de la maison, mais à évaluer objectivement les conditions de sa monétisation et à s’assurer qu’elle fait partie d’une stratégie diversifiée, stable et réaliste.
1. Une maison, ce n’est pas un plan de retraite, c’est un actif illiquide
Une propriété résidentielle n’est pas un revenu : elle ne génère pas de flux de trésorerie, à moins d’en tirer un revenu locatif ou de la vendre. Tant que vous y vivez, elle vous coûte de l’argent : taxes municipales, entretien, assurances, rénovations, etc.
Baser sa retraite uniquement sur une future vente revient à compter sur un capital immobilisé, dont la valeur future est incertaine, et dont la transformation en liquidité peut dépendre de multiples facteurs (marché immobilier, état du bien, timing, santé).
2. Des hypothèses souvent irréalistes
Beaucoup surestiment la valeur nette qu’ils tireront de la vente de leur maison. Voici pourquoi :
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Frais de disposition : courtage, notaire, déménagement, taxes (si c’est une résidence secondaire).
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Solde hypothécaire restant : plusieurs personnes arrivent à la retraite avec encore une hypothèque partielle.
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Nouvelle résidence à payer : la majorité ne souhaite pas se retrouver locataire, ce qui signifie qu’une partie importante du capital de la maison devra servir à racheter un autre logement, souvent en copropriété, qui comporte aussi des frais récurrents.
Résultat : le montant réellement disponible pour financer la retraite est souvent bien inférieur à ce qu’on imagine.
Le marché immobilier n’est pas garanti. Bien qu’il ait connu des hausses spectaculaires dans les dernières décennies, il est aussi sujet à des cycles. En période de ralentissement ou de baisse de la demande, la vente peut prendre du temps ou se faire à un prix inférieur aux attentes.
De plus, si la vente doit se faire dans un contexte de contrainte (problème de santé, divorce, décès du conjoint), la valeur de réalisation peut être encore plus réduite. Miser sa retraite sur la vente d’un bien, sans plan B, équivaut à prendre un risque de concentration que tout bon planificateur chercherait à éviter.
Un plan de retraite vise à établir un décaissement durable en fonction des besoins, des sources de revenus (RRQ, PSV, rentes, REER, CELI) et du style de vie souhaité. Une maison, aussi précieuse soit-elle, ne fournit pas de revenu régulier, sauf si elle est convertie en liquidités par :
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un prêt viager hypothécaire (souvent coûteux),
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une vente avec location subséquente,
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une vente à un membre de la famille (avec impacts fiscaux et émotionnels).
Même dans ces cas, il faut structurer la stratégie dans une vision globale : fiscalité, besoins futurs, droits aux prestations gouvernementales, etc.
Beaucoup de retraités affirment vouloir vendre leur maison… mais dans la réalité, ils hésitent à quitter leur milieu de vie, leur quartier, leurs souvenirs. La planification doit tenir compte de cette ambivalence.
Un plan financier sérieux vous permet de conserver cette maison si vous le souhaitez, tout en assurant votre sécurité financière sans en être dépendant. Inversement, si vous choisissez de vendre, le plan vous aide à maximiser les retombées financières, tout en minimisant les impacts fiscaux.
Vendre sa maison peut faire partie d’un bon plan de retraite, mais ce n’est pas un plan en soi. C’est une composante parmi d’autres, qui doit être intégrée dans une stratégie réfléchie, personnalisée, réaliste et fiscalement optimisée.
La planification financière, ce n’est pas de la théorie inutile : c’est ce qui permet de transformer vos actifs en sécurité, vos rêves en scénarios concrets, et vos intentions en véritables choix.
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Institut canadien de la retraite, Le rôle de la maison dans la retraite, 2022
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Statistique Canada, Logement des aînés au Canada, 2021
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Retraite Québec, Planifier pour mieux vivre sa retraite, 2023
