Réponse de pro

« La priorité, c’est de rembourser l’hypothèque rapidement; l’investissement viendra ensuite. »

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« “L’hypothèque d’abord, les placements après.” Voici une réponse pour équilibrer le tout. »

Hypothèque ou placements : pourquoi attendre pour investir peut vous coûter cher

Il est naturel de vouloir se libérer de ses dettes rapidement, et l’hypothèque est souvent la plus imposante. Plusieurs personnes adoptent l’idée qu’il faut d’abord rembourser intégralement leur prêt hypothécaire avant de penser à investir. Bien que cette approche semble prudente, elle peut nuire à la création de richesse à long terme. En réalité, une stratégie équilibrée entre remboursement de l’hypothèque et investissements peut offrir de meilleurs résultats financiers, particulièrement dans le contexte fiscal et économique actuel.

1. Le rendement marginal : comparer ce que vous économisez et ce que vous pourriez gagner

La première question à se poser est la suivante : le taux d’intérêt sur votre hypothèque est-il plus élevé que le rendement potentiel de vos placements?

Prenons un exemple concret : si votre hypothèque porte un taux d’intérêt de 3,5 % et que vos placements vous rapportent un rendement annuel moyen de 6 %, il est plus rentable à long terme d’investir une partie de vos surplus plutôt que de rembourser votre prêt plus rapidement. Même en tenant compte de l’impôt, plusieurs véhicules d’investissement comme le CELI et le REER peuvent améliorer ce rendement net.

Une étude menée par RBC a comparé deux stratégies : l’une consistant à rembourser une hypothèque plus rapidement, l’autre à cotiser dans un REER et appliquer les remboursements d’impôt au prêt hypothécaire. Résultat : la stratégie combinée a généré une valeur nette supérieure d’environ 100 000 $ sur 15 ans.

2. Les avantages fiscaux des comptes enregistrés sont trop importants pour attendre

Attendre d’avoir terminé de payer son hypothèque avant d’investir signifie souvent passer à côté d’années précieuses de rendement composé, surtout dans des véhicules enregistrés :
  • REER : Les cotisations réduisent votre revenu imposable et vous permettent d’accumuler un capital à l’abri de l’impôt. Cela peut générer des remboursements d’impôt que vous pouvez réinvestir ou affecter au remboursement de votre prêt.
  • CELI : Tous les rendements y sont exempts d’impôt, et les retraits sont libres d’impôt et réutilisables.
Plus vous commencez tôt, plus le rendement composé travaille pour vous. Investir 5 000 $ par an pendant 20 ans à un rendement de 6 % donne près de 200 000 $. Retarder cet investissement de 10 ans coupe ce montant de moitié.

3. La question de la liquidité : un actif immobilier est peu flexible

Payer son hypothèque en priorité, c’est immobiliser des liquidités dans un actif non liquide. Une fois l’argent injecté dans la maison, il ne peut plus être utilisé facilement pour répondre à des imprévus : perte d’emploi, urgence médicale, investissement opportun.

Investir en parallèle dans des placements liquides — comme un CELI — offre une sécurité financière, sans devoir refinancer ou hypothéquer à nouveau sa maison.

4. Diversification de la création de richesse

Mettre tous ses œufs dans le panier immobilier expose à un certain risque de concentration. Les marchés immobiliers peuvent fluctuer, et une crise du logement peut affecter la valeur de votre maison. En répartissant vos ressources entre l’immobilier (remboursement hypothécaire) et les marchés financiers (placements), vous diversifiez votre portefeuille et réduisez les risques.

De plus, certaines stratégies fiscales — comme la « manœuvre Smith » — permettent de transformer des intérêts non déductibles en intérêts déductibles, en investissant pendant le remboursement hypothécaire. Cela peut générer une valeur nette considérable si elle est bien structurée.

5. Une stratégie équilibrée est souvent gagnante

Il n’est pas nécessaire de choisir entre rembourser son hypothèque et investir. Les deux objectifs peuvent être poursuivis simultanément, en fonction de vos revenus, de votre tolérance au risque et de vos priorités. Un conseiller financier peut vous aider à déterminer le point d’équilibre optimal entre les deux.

En résumé, payer son hypothèque rapidement peut sembler sécurisant, mais attendre pour investir peut vous coûter des dizaines, voire des centaines de milliers de dollars en valeur future.

Sources :

  • RBC Banque Royale. « Hypothèque ou REER? Pourquoi pas les deux! »
    https://www.rbcbanqueroyale.com
  • Fonds FMOQ. « Rembourser votre prêt hypothécaire ou investir : comment choisir? » https://www.fondsfmoq.com
  • Autorité des marchés financiers (AMF). « Investir dans un CELI ou un REER » https://lautorite.qc.ca