Réponse de pro

“Je vais transférer le chalet au nom de mes enfants pour éviter les impôts.”

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« “Je vais mettre le chalet au nom des enfants, comme ça pas d’impôt.” Voici comment répondre à cette erreur fréquente. »

Transférer sa résidence secondaire à ses enfants : une stratégie risquée aux lourdes conséquences

Il peut sembler judicieux de transférer sa résidence secondaire (chalet, condo, duplex, etc.) à ses enfants de son vivant pour « éviter les impôts » au décès. Cette stratégie est parfois suggérée dans l’optique de contourner l’impôt sur les gains en capital ou de simplifier la succession. Pourtant, cette décision comporte des implications fiscales et juridiques importantes. Avant de procéder, il est essentiel de comprendre les risques réels d’une telle démarche.

1. Le fisc considère cela comme une disposition imposable

Transférer une résidence secondaire à ses enfants, même à titre gratuit, est considéré par l’Agence du revenu du Canada et Revenu Québec comme une disposition à la juste valeur marchande (JVM). Vous êtes donc réputé avoir vendu le bien au prix du marché actuel, et vous devrez déclarer un gain en capital.

Exemple : vous avez acheté votre chalet 100 000 $ il y a 20 ans. Sa valeur actuelle est de 400 000 $. Le gain en capital est de 300 000 $, dont 50 % est imposable. Cela signifie que 150 000 $ seront ajoutés à votre revenu imposable cette année-là, ce qui peut augmenter considérablement votre facture fiscale.

À noter : contrairement à la résidence principale, aucune exemption au gain en capital ne s’applique sur les résidences secondaires (sauf si vous les avez désignées comme telles pour certaines années, ce qui est rare).

2. L’enfant reçoit le bien à la JVM… et paiera aussi de l’impôt plus tard

Votre enfant, en recevant la résidence secondaire, est réputé l’avoir acquise à sa JVM. S’il la conserve plusieurs années et qu’elle prend encore de la valeur, il devra à son tour déclarer un gain en capital lors de la revente. Par exemple, si la résidence vaut 400 000 $ au moment du transfert, mais 600 000 $ à la revente, un nouveau gain de 200 000 $ s’ajoutera à ses revenus.

De plus, à moins qu’il y vive et la désigne comme sa résidence principale, aucune exemption ne s’appliquera. Le risque d’imposition multiple est donc bien réel.

3. Vous perdez tout droit sur le bien

Une fois la résidence secondaire transférée, vous n’en êtes plus légalement propriétaire. Même si vous continuez d’en profiter, vous ne pourrez plus en disposer librement. En cas de mésentente familiale, de divorce, de faillite ou de décès prématuré de votre enfant, la propriété pourrait être vendue, hypothéquée ou saisie. Vous pourriez même vous retrouver dans l’incapacité de l’utiliser.

Beaucoup de parents qui transfèrent leur résidence secondaire aux enfants sous-estiment les conséquences juridiques d’une telle perte de contrôle.

4. Il existe des alternatives plus sûres

Avant de transférer une résidence secondaire, il est préférable d’envisager d’autres options de planification :

  • La conserver à votre nom et la léguer par testament.
  • Créer une convention d’usage ou une fiducie testamentaire permettant à vos enfants d’en hériter selon vos volontés.
  • Discuter avec un fiscaliste ou un planificateur financier pour évaluer les conséquences fiscales et successorales complètes.

Ces alternatives permettent de garder le contrôle tout en structurant efficacement le transfert futur.

En conclusion

Mettre sa résidence secondaire au nom de ses enfants pour éviter les impôts est une stratégie qui peut entraîner une imposition immédiate, des complications juridiques et une perte de contrôle. Mieux vaut planifier de façon stratégique avec des professionnels pour atteindre vos objectifs successoraux, sans compromettre votre sécurité financière ou familiale.

Sources :

  • Revenu Québec. « Vente de votre propriété »
    https://www.revenuquebec.ca/fr/citoyens/votre-situation/achat-vente-revente-precipitee-location-ou-renovation-dune-propriete/vente-de-votre-propriete/
  • Gouvernement du Canada. « Impôt sur les gains en capital »
    https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/impot/particuliers/sujets/gains-capital.html
  • Éducaloi. « Transférer un immeuble à un proche : quels risques? »
    https://www.educaloi.qc.ca
  • IG Gestion de patrimoine. « Ce qu’il faut savoir avant de transférer un bien immobilier à ses enfants »
    https://www.ig.ca